[스크랩] 상가 투자 시 □□는 꼭 챙기자

상가 투자 시 □□는 꼭 챙기자 머니위크 | 입력 2009.10.07 10:24

[[머니위크]상가 투자 성공하는 법] "누구누구는 상가를 잘 사서 한달 월세만 수백만원을 번다는데 노후준비는 걱정 없겠군." "돈을 벌려면 역시 상가에 투자해야 돼." 상가투자에 대해 평소에 관심을 갖는 사람들이 많다. 저금리 대안으로 상가투자로 월세 수입을 노리는 경우도 있고, 은퇴 후 간단한 장사라도 할 목적으로 상가를 기웃거리기도 한다. 버젓한 상가 하나를 들고 있으면 노후 걱정이 없을 것으로 여겨지지만, 현실적으로는 상가 투자하는 데 비용이 많이 들고 유의할 점들도 많다. 일단 상가 투자는 아파트와 같은 일반적인 부동산과는 다르게 접근해야 한다. 대부분 입지와 여러 여건이 유사한 아파트는 비슷한 가격에 거래되지만, 상가는 같은 입지라도 가격 차이가 나고 옥석 구별도 뚜렷하다. 또한 역세권이라도 잘 되는 상가는 잘 되고, 안 되는 상가는 안 되기 때문에 더 많은 관심이 요구된다. 수익성 부동산인 상가투자. 과연 어떻게 하는 것이 안전하면서도 꾸준히 수익을 낼 수 있을까? ◆상가투자 하려면 어느 정도 비용이 들까? 상가투자에 관심 있는 사람들이 가장 궁금해 하는 것 중 하나는 어느 정도 돈을 들여야만 상가 투자를 할 수 있느냐다. 상가는 개별성이 강하기 때문에 가격대가 천차만별이다. 하지만 최소한 3억원 이상은 돼야 제대로 상가투자를 할 수 있다는 것이 대체적인 전문가들의 견해였다. 박대원 상가정보연구소 소장은 "역세권이 아니거나 서울 외곽의 경우 2억원대로도 상가투자를 할 수는 있지만, 통상 3억원 이상은 돼야 다양하게 볼 수 있다"고 말했다. 구체적으로는 1억~2억원대에 투자할 수 있는 상가로는 수도권 주공단지 내 상가 1층 유찰분, 수도권 택지지구 내 상층부 근린상가를 추천했다. 3억~7억원대에 투자할 수 있는 상가는 청라, 양주 고읍, 용인 흥덕지구 등 수도권 택지지구 저층부 상가를 꼽았다. 8억~10억원대는 판교 중심상업지역 내 상가, 강남권 2층 이상 상가, 아파트형 공장 상가, 11억~20억원대 일산 킨텍스 지원시설, 동판교 중심상업지 1층 상가를 추천 상가로 꼽았다. 특히 상대적으로 비용이 저렴한 2억원 미만의 쇼핑몰이나 테마형 상가는 자칫 공실률이 발생할 수 있는 위험이 있기 때문에 주의해야 한다는 지적도 있었다. 물론 상가투자를 하는 데 있어 돈이 부족하면 보증금과 대출을 지렛대 삼아 외형적 투자금액을 대폭 낮춰 투자 여력을 상대적으로 높이는 방법도 생각해볼 수 있다. 하지만 전문가들은 만약을 대비해 전체 매입금액 대비 자기자본률을 70%선으로 유지하는 것이 좋다고 조언했다. 박 소장은 "금리 인상, 과도한 대출, 장기공실에 따른 비용 추가 등으로 지렛대 효과가 독이 될 수도 있어 무리한 차입은 위험하다"며 "목이 별로 좋지 않은 상가는 경기 상황이 좋더라도 가치를 끌어올리기가 어려워 투자에 앞서 필히 상권과 입지 분석에 집중해야 한다"고 충고했다. ◆상가 수익률은 어느 정도? 상가투자는 기본적으로 수익형 부동산이기 때문에 수익률을 검토해서 접근해야 한다. 경국현 상가투자컨설팅 대표는 "상가투자를 할 때에는 수익률 계산을 정확히 해야 한다"며 "수익률은 보통 연 7%가 가능한 곳으로 잡고 접근하는 것이 좋다"고 조언했다. 상가투자로 얻을 수 있는 수익률 계산에 앞서 중요한 것은 상권과 입지라는 지적도 있었다. 왜냐하면 당장의 수익률은 저조하더라도 괜찮은 상가라면 시간이 흘러서 수익성이 올라갈 수 있는 가능성이 있기 때문이다. 박 소장은 "상가투자를 할 때 당장의 수익률을 따지는 것도 좋지만, 상권과 입지를 잘 따지는 것이 더 중요하다"며 "목이 좋은 상가라면 수익성이 앞으로 오를 수 있기 때문"이라고 설명했다. ◆상가 입지, 역세권이 가장 좋을까? 상가를 투자하는 사람들에게 가장 중요한 것은 입지다. 입지가 좋아야 공실률도 생기지 않고 높은 수익률도 얻을 수 있기 때문이다. 통상 상가투자에 좋은 입지로는 유동인구가 많은 곳이 가장 중요한 잣대로 꼽힌다. 상권이 유지되고 번성할 수 있는 밑천이 될 수 있느냐가 중요하다. 이 때문에 상가에 제대로 투자하기 위해서는 유동인구의 실질적인 움직임 즉 주된 동선 분석에 심혈을 기울여야 한다고 전문가들은 당부했다. 그렇다고 무조건 역세권이면 좋을 것이란 건 착시다. 같은 역세권 내에서도 가시성 등으로 옥석이 가려지기 때문이다. 잘 보이는 곳에 위치해 있고 또 주변에 유동성 많은 시설물이 있느냐 등 개별적인 특성에 따라 가격이 천차만별이다. 따라서 역세권이라고 해서 무조건 안심해선 안 된다는 것이 전문가들의 지적이다. 박 소장은 "상가는 개별성이 강해 역세권인데도 가시성 때문에 공실이 생기는 경우가 종종 있다"며 "발품을 많이 팔고 현장을 많이 다녀봐야 한다"고 말했다. 실제로 강남역 양재역 등 지하철과 연계된 상가 가운데에도 눈에 잘 띄지 않는 곳은 1년 넘게 공실로 남아 있는 곳이 적지 않다. ◆상가투자, 이것만은 조심하라 전문가들은 상가투자를 하는 데 있어 주의해야 할 것들이 많다고 충고하고 있다. 잘못 판단해서 상가를 투자할 경우 임대도 되지 않고, 높은 대출 비용만 나가는 경우가 있을 수 있기 때문. 아파트와 같은 부동산보다 훨씬 복잡하고 위험요인이 많다는 것이 전문가들의 지적이었다. 실제로 새로 지어진 아파트 내 단지상가나 쇼핑몰 등을 가면 오랫동안 공실로 비어 있는 사례가 적지 않다. 먼저 지나친 프리미엄에 대한 기대를 접어야 한다. 상가투자로 단기간에 높은 차익을 얻을 수 있을 것이라고 생각하는 투기꾼들이 많다. 하지만 상가 시장 내 프리미엄은 단기간 쉽게 형성되지 않는다. 목이 좋은 곳을 사서 꾸준히 수익률을 올리겠다는 자세로 접근하는 것이 좋다. 이름만 바꾼 상가도 일단 조심해야 한다. 분양이 잘 안 돼 이름을 바꿔 재분양하는 '개명상가'가 더러 있다. 하지만 이름이 바뀐다고 해서 기존에 상가가 갖고 있던 여러 취약점이 단번에 해소되지 않는다. 구성 콘셉이나 테마를 바꾸었다고 해도 경계를 하는 것이 좋다.

출처 : 왕비재테크

글쓴이 : 옹옹 원글보기

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